به گزارش دنیای اقتصاد؛ فایل ها در بازار معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به لحاظ «طول دوره انتظار جهت فروش» دو دسته شده است اند؛ ولی غالب متقاضیان امکان
معمای دوگانگی فایل های ملکی
عبارات مهم : بازار
به گزارش دنیای اقتصاد؛ فایل ها در بازار معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به لحاظ «طول دوره انتظار جهت فروش» دو دسته شده است اند؛ ولی غالب متقاضیان امکان تشخیص آن را ندارند. تحقیقات میدانی نشان می دهد بعضی فایل ها به علت حضور تقاضای موثر حتی در حجم کم در بازار ملک، ظرف یک روز بعد از عرضه فروخته می شود؛ ولی دسته دیگر از آپارتمان ها فایل هایی هستند که بیش از یک ماه در بازار رسوب شده است اند و فروش نرفته اند. معمای این دوگانگی به آپارتمان های معیوب یا گران قیمت که فایل های ته نشین شده است هستند، مربوط هست. این فایل ها راه شناسایی دارد.
وجود دو گروه فایل «ته نشین» نزد واسطه های ملکی در بازار مسکن تابستان، جست وجو جهت «بهترین گزینش ممکن» به وسیله متقاضیان خرید منزل را دشوارتر از گذشته کرده هست. آخرین اوضاع خریداران و فروشنده ها در بازار مسکن طی تیرماه حاکی از «مکث خریداران» جهت بازگشت ثبات به بازار مسکن است.
معمای دوگانگی فایل‌های ملکی
از طرفی فروشنده ها نیز باز هم انتظار زیاد کردن قیمت دارند و این اوضاع موجب شده است سهم فایل های رسوبی و ته نشین شده است در بازار از کل فایل های موجود و عرضه شده، زیاد شود. در عین حال ثبت بیش از ۱۲ هزار معامله مسکن در تیر ماه نشان می دهد تقاضای خرید در یک سطح قابل قبول همچنان در بازار حضور دارد، ولی پرسش اینجاست که آیا با وجود متقاضیان مسکن در بازار، دوره دوام بعضی فایل ها بسیار زیاد بوده و همچون سال های رکود به هفته ها می رسد؟ آن هم در شرایطی که عرضه کنندگان فایل های موجود در بازار، از عنوان «مناسب» و «ارزنده» جهت آپارتمان خود استفاده می کنند.
وضعیت رسوب فایل در بازار کنونی در شرایطی رخ داده که اکنون مدت وقت عرضه یک فایل مناسب خریداران مصرفی تا عقد مبایعه نامه، به یک روز کم کردن یافته هست، به این معنا که فایل های مناسب به لحاظ متراژ، قیمت و سن بنا که با بودجه و شرایط منزل اولی ها همخوانی دارد، حداکثر یک روز نزد بنگاه های ملکی باقی می ماند و در نخستین مراجعه متقاضیان مسکن و رویت فایل، فروخته می شود. پاسخ به علت این دو گانگی در بازار مسکن که با وجود سطح قابل قبول تقاضا، بعضی فایل های ملکی حتی در مناطق مصرفی هفته ها در نوبت فروش باقی می مانند، در یک دوگانگی دیگر که در بازار شناسایی شده است نهفته است.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ فایل ها در بازار معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به لحاظ «طول دوره انتظار جهت فروش» دو دسته شده است اند؛ ولی غالب متقاضیان امکان
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر شاهد دوگانگی در عمده فایل های ته نشین شده است در بنگاه های معاملات املاک هستیم و این فایل ها در یکی از دو گروه فایل های «مشکل دار» یا «گران قیمت» می گنجند. به دنبال جهش قیمت مسکن در ماه های اخیر، گروهی از فروشنده ها که مدت ها در انتظار فروش آپارتمان مسئله دار خود بودند و بعضا از فروش آن ناامید شده است و با اجاره دادن ملک، بازار مسکن را ترک کرده بودند، فضا را جهت عرضه دوباره آپارتمانی که دچار اشکال هست، مناسب دیده و آن را به قیمت های بالاتر از حد تصور و کشش بازار مسکن به تناسب موقعیت و امکانات ملک، فایل کرده اند. ولی به علت عدم تناسب میان ارزش ملک و قیمت پیشنهادی، این گروه از فایل ها که در گذشته نیز یک دوره رسوب را پشت سر گذاشته بودند، اکنون نیز در بازار مسکن ته نشین شده است اند و فروش آنها دست کم با قیمت های پیشنهادی فعلی بعید است.
گروه دوم فایل های ته نشین بازار ملک نیز مشمول بر آپارتمان هایی است که به لحاظ امکانات، نور، نقشه، اوضاع مشاعات و دیگر شاخصه های اثرگذار بر ارزش ملک، نقص یا اشکالی ندارند ولی قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از قیمت آخرین معاملات واحدهای مسکونی مشابه در همان منطقه هست. به نظر می رسد با توجه به کند شدن شیب رشد قیمت مسکن در تیر ماه نسبت به خرداد، آینده این فایل ها نیز تفاوتی با فایل های مسئله دار نخواهد داشت و احتمال باقی ماندن آنها نزد واسطه ها جهت مدت طولانی تر از عرف بازار، کم نیست؛ کمااینکه بسیاری از این آپارتمان ها همین حالا با گذشت بیش از یک ماه از وقت عرضه، به فروش نرفته اند و پیشنهاد این فایل ها از سوی مشاوران املاک با رغبت متقاضیان خرید روبه رو نمی شود.
بررسی های میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین اوضاع بازار مسکن در سمت عرضه حاکی از این است که تقریبا نیمی از واحدهای مسکونی در پرتقاضاترین گروه متراژی (۶۰ تا ۸۰ مترمربع) که اکنون در بازار مسکن فایل شده، از جنس آپارتمان های مسئله دار است و از این رو متقاضیان خرید باید با احتیاط بیشتری در بازار کنونی راجع به خرید یک واحد مسکونی تصمیم گیری کنند. طبیعی است با توجه به حجم بالای فایل های رسوبی در بازار کنونی، احتمال اینکه یکی از این فایل ها به عنوان کاندید خرید بر سر راه جست وجوگران بازار ملک قرار بگیرد، کم نیست. شاخصه یکسان تمام این فایل ها، نسبت دادن صفات و اصطلاحات مهیج مثل «جنجالی»، «باور نکردنی»، «تکرار نشدنی»، «بهترین قیمت»، «اکازیون» و نظایر آن به آپارتمان مذکور هست. همه این الفاظ قرار است بار جایگزینی واژه «فول امکانات» را به دوش بکشد. به بیان دیگر، در شرایطی که آپارتمان با نقص امکانات کلیدی همچون آسانسور و پارکینگ روبه رو هست، مشاوران املاک و بعضی از مالکان که قصد دارند آپارتمان خود را بدون دخالت واسطه بفروشند، از اصطلاحات و صفات مهیج جهت بازاریابی ملک از طریق آگهی روزنامه ها و موتورهای جست وجوی ملکی استفاده می کنند. البته نمی توان تمام فایل ها را به صرف اینکه از صفات مذکور در آگهی آنها استفاده شده، مسئله دار معرفی کرد ولی اغلب فایل های مسئله دار به این ترتیب تبلیغ می شوند.
معمای دوگانگی فایل‌های ملکی
فایل های مسئله دار عرضه شده است در موتورهای جست وجو اگر دچار نقص در نور و نقشه باشند، عمدتا بدون انتشار تصویر از ملک، در سامانه های اینترنتی آگهی شده است اند. بسیاری از این فایل ها فاقد شرط سن بنای استفاده تسهیلات بانکی خاص منزل اولی ها هستند و در نتیجه سن بنای بالای ۱۵ ساله آنها یا اعلام نمی شود یا یک عدد غیرواقعی و در مرز شرط سنی (۱۴ تا ۱۵ سال) به آنها نسبت داده می شود که بعد از بررسی مدارک مربوط به وقت صدور پروانه، عمر واقعی ساختمان مشخص و معلوم می شود که امکان دریافت وام منزل اولی از شبکه بانکی جهت خرید آن وجود ندارد. اشکال بعضی از این فایل ها نیز به سند آنها باز می گردد. طبیعی است تنها واحدهایی که سند تک برگ داشته باشند، امکان استفاده از وام دارند، ولی بعضی از فایل های مسئله دار دارای سند تعاونی یا قولنامه ای هستند که در هر دو صورت شرایط استفاده از وام بانکی را نخواهند داشت.
در بازار مسکن تابستانی و طی مدتی که از تیر ماه سپری شده، انبوهی از واحدهای مسکونی بدون آسانسور و پارکینگ نزد واسطه ها فایل شده است و این در حالی است که مزیت قیمتی نسبی این گروه از آپارتمان ها در مقایسه با واحدهایی که از امکانات کامل و خاص برخوردارند، دست کم در مقایسه میان قیمت های پیشنهادی فعلی با قیمت قطعی آخرین معاملات، کمرنگ شده است هست. به بیان دیگر، فاصله قیمتی میان قیمت پیشنهادی فایل های مسئله دار اعم از مواردی که فاقد امکانات کامل هستند و نیز آپارتمان هایی که در عین قرار گرفتن در یک منطقه پرتقاضا، مسئله نور، نقشه، مشاعات و نظایر آن را دارند، با قیمت قطعی فروش آپارتمان های مسکونی واجد امکانات و با سن بنای کمتر از ۵ سال (بر اساس داده های آخرین معاملات ثبت شده) کم کردن یافته است.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ فایل ها در بازار معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به لحاظ «طول دوره انتظار جهت فروش» دو دسته شده است اند؛ ولی غالب متقاضیان امکان
به عنوان مثال در یکی از محله های نسبتا پرتقاضای منطقه ۴، حدود دو سال قبل امکان خرید آپارتمان نوساز به بهای مترمربعی ۷ میلیون تومان وجود داشت و در همان وقت فایل های بدون آسانسور با نقشه های مسئله دار و عمدتا با سن بنای بیش از ۱۵ سال که امتیاز استفاده از وام منزل اولی را از دست داده بودند، به قیمت مترمربعی ۵ میلیون تومان و بعضا کمتر از این معامله می شدند؛ یعنی حدود ۳۰ درصد ارزان تر. این در حالی است که در همین منطقه اکنون قیمت آپارتمان نوساز به حدود ۵/ ۹ میلیون تومان رسیده و در عین حال قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی قدیمی و فاقد امکانات همین منطقه در فایل های تابستانی، از حدود ۵/ ۷ میلیون تومان کمتر نیست. این اعداد و ارقام نشان می دهد مالکان آپارتمان های مسئله دار در فضای تلاطم قیمتی اخیر بازار مسکن وقت را جهت زیاد کردن قیمت ملک خود بیش از ارزش متناسب با موقعیت آن مناسب دیده و بهای پیشنهادی املاک از این دست را خارج از ظرفیت و کشش قیمتی این گروه از آپارتمان ها زیاد کردن داده اند. ولی این واکنش‌ها در قیمت گذاری موجب شده است فایل های مذکور که به خودی خود کم تقاضا محسوب می شوند، در بازار مسکن رسوب کنند.
از طرفی عرضه طبیعی واحدهای مسکونی مصرفی در بازار نیز دستخوش تحولاتی شده است که در نتیجه آن، سهم آپارتمان های رسوبی در بازار از کل فایل های موجود را زیاد کردن داده هست. عرضه تازه آپارتمان های کوچک و میان متراژ به خاص واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی که بیش از یک چهارم معاملات ماهانه مسکن را به خود تخصیص داده شده است می دهد و گزینه مطلوب منزل اولی ها هست، از آخرهای خرداد ماه با کم کردن چشمگیری روبه رو شده است و فایل های موجود نیز اغلب یا از جنس فایل های گران قیمت هستند که به علت پافشاری مالک بر قیمت پیشنهادی پرت، باقی مانده اند یا اینکه از جنس آپارتمان های مسئله دار هستند که باز هم قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از ارزش واقعی ملک با چنین موقعیتی بوده و به این خاطر ته نشین شده است اند.
معمای دوگانگی فایل‌های ملکی
البته تمام فروشنده ها و سازنده هایی که از عرضه واحدهای خود در بازار مسکن تیر ماه امتناع کرده اند، الزاما کسانی نیستند که با قصد سوداگری به دنبال احتکار مسکن بوده یا به امید ادامه روند پرشتاب زیاد کردن قیمت، قصد دارند یکی دو ماه دیرتر واحدهای آماده فروش را فایل کنند؛ بلکه عده ای از فروشندگانی که فعلا از عرضه خودداری کرده اند، کسانی هستند که اتفاقا هیچ انگیزه سفته بازانه ای از معامله در بازار ملک ندارند. عده زیادی از آنها بنا دارند آپارتمان مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند و حتی مایلند هر چه سریعتر نسبت به عرضه و فروش اقدام کنند، ولی تجربه بهار پرتلاطم بازار مسکن و تغییرات هفته به هفته قیمت مسکن در فصل گذشته باعث شده است آنها اکنون محتاطانه راجع به عرضه ملک خود تصمیم بگیرند. هرچند مشاهدات میدانی اولیه حاکی از کم شدن شتاب نسبی زیاد کردن قیمت مسکن در تیر ماه هست، ولی در عین حال بسیاری از فروشنده ها با نشانه جلوگیری از یک ضرر احتمالی تحت تاثیر زیاد کردن احتمالی قیمت مسکن در ماه های پیش رو، فعلا از عرضه ملک خود در بازار منصرف شده است و دست نگه داشته اند تا تحولات بازار مسکن را در تیر ماه رصد کنند.
پس از سپری شدن دو فصل پیاپی ناآرام در بازار مسکن (زمستان ۹۶ و بهار ۹۷) و جا ماندن بعضی از فروشنده های ملک از سرعت زیاد کردن قیمت ها در جریان تبدیل به احسن و یافتن ملک جایگزین، این احتیاط اکنون طبیعی به نظر می رسد؛ ولی این اوضاع در بازار پایدار نخواهد بود و بعد از برقراری ثبات نسبی، حجم عرضه و حضور فروشنده ها به روال عادی باز خواهد گشت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متقاضیان خرید مسکن حاصل مجموع این شرایط را با مشاهده نایاب شدن فایل با متراژ مناسب و به قول مشاوران املاک «ارزنده (واجد تناسب بین قیمت و موقعیت)» در بازار فعلی لمس می کنند و اگر دقت مورد نیاز را در گزینش گزینه نهایی جهت خرید نکنند، ممکن است تحت تاثیر این شرایط فایل های مسئله دار را به بهای بیش از ارزش واقعی خریداری کرده و متضرر شوند؛ از این رو باید نسبت به این خطر پنهان آگاه باشند. هرچند بازارگرمی بعضی واسطه ها جهت فایل های رسوبی، راه تشخیص آپارتمان مناسب را قدری سخت کرده، ولی در این شرایط نیز متقاضیان خرید می توانند با جست وجوی باحوصله تر و قدری طولانی تر، گزینه مطلوب خود را پیدا کنند.
آنها باید به این عنوان توجه کنند که ریسک و ضرر خرید فایل های ته نشین شده است در بازار، از ضرر زیاد کردن احتمالی قیمت مسکن تحت تاثیر طولانی تر شدن فاز جست وجو زیاد هست. به طور کلی در بازار کنونی نباید فایل های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی بدون نقص اساسی، بیش از یک ماه در بنگاه ها باقی بماند. بنابراین اگر آپارتمانی مدت طولانی نزد واسطه های متعدد باقی مانده و فروش نرفته، قطعا یکی از فایل های رسوبی، گران یا مسئله دار است که تعدادشان در بازار کنونی کم نیست. راهکار متقاضیان خرید این است که با پرس و جو از مشاوران املاک فعال در منطقه، از اینکه آیا یک فایل مدت زیادی نزد بنگاه های متفاوت باقی مانده یا خیر، با خبر شوند و در صورتی که گزینه نهایی آنها در زمره فایل های ته نشین شده است قرار داشته باشد، با دقت مضاعفی فایل مورد پسند خود را با دقت بیشتری بررسی کنند و دست کم از نقص آن مطلع شوند و آگاهانه راجع به خرید یا انصراف از خرید تصمیم بگیرند.
واژه های کلیدی: بازار | امکانات | استفاده | آپارتمان | بازاریابی | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
